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L’adjudication volontaire a toujours lieu devant notaire, l’article 4 du décret n°55-22

du 04 janvier 1955 imposant la forme authentique aux actes assujettis à la publicité

foncière.

Tous les biens immobiliers peuvent être vendus par adjudication, et de même qu’une

vente classique, la vente aux enchères requiert un certains nombre de formalités

préalables :

II-Conditions préalables à l’adjudication

La fixation du prix :

Le bien va faire l’objet d’une estimation préalable, dans les règles classiques de la

vente : expertise par le notaire ou par plusieurs agences immobilières.

La mise à prix est convenue d’un commun accord entre les vendeurs et le notaire et

représente généralement au maximum 70% de la valeur estimée du bien.

La mise à prix ne figure pas obligatoirement dans le cahier des charges (contrairement

à l’adjudication judiciaire) et peut être indiquée par le notaire juste avant l’ouverture

des enchères.

Le cahier des charges :

Le cahier des charges fixe les conditions de la vente.

Il comporte les énonciations habituelles de tout acte de vente et soumis aux mêmes

règles quant à la capacité des personnes :

- Identification des personnes et désignation des biens,

- Origine de propriété,

- Charges et conditions,

- Contrôles techniques (amiante, plomb, termites, etc…),

- Servitudes, règlement de copropriété,

- Délai de paiement du prix par l’adjudicataire…

Le notaire a l’obligation de purger les droits de préemption auxquels l’immeuble serait

soumis.

Le cahier des charges est un acte séparé qui doit être signé par les vendeurs et le

notaire, opposable à l’adjudicataire par le seul fait de l’adjudication.

Il est mis à disposition des acquéreurs potentiels 3 semaines avant la vente, en libre

consultation chez le notaire.

La publicité

Elle est préalable à ladjudication et destinée à faire connaître la mise en vente la date

et le lieu de ladjudication les caractéristiques du bien et le cas échéant la mise à prix

Dans le cadre dune adjudication judiciaire la publicité doit se faire sous forme

daffichage sur limmeuble et publication dune insertion dans un journal dannonces

légales

Pour une adjudication amiable le mode et limportance de la publicité préalable est

déterminé par les vendeurs avec le notaire selon des critères de coût et defficacité

possible sur internet

L’organisation des visites :

Les visites de l’immeuble sont effectuées par le notaire, fixées à l’avance pendant les

3 semaines qui précèdent l’adjudication.

En pratique, trois visites de 2 heures sont prévues.

III-L’adjudication

La capacité pour enchérir :

N’ont pas le droit d’enchérir :

- Les mineurs non émancipés et majeurs protégés,

- Les tuteurs pour les biens de ceux dont ils ont la tutelle,

- Les mandataires pour les biens qu’ils sont chargés de vendre (et donc le généalogiste),

- Le notaire et les membres de sa famille, jusqu’aux collatéraux privilégiés inclus.

Les acquéreurs doivent se munir d’une pièce d’identité ainsi que d’un chèque de

banque à l’ordre du notaire qui va représenter 20% en moyenne de la mise à prix, à

titre de consignation.

La séance d’adjudication :

Les séances d’adjudication peuvent se dérouler dans une salle de la Chambres des

Notaires, dans des locaux mis à disposition par la Mairie, ou même les locaux de

l’étude même du notaire chargé de la vente, l’important étant de préserver le caractère

public des enchères, en s’assurant que la vente se déroule « toutes portes ouvertes ».

Le notaire procède à un rappel succinct de la désignation des biens, de toutes les

précisions d’ordre juridique sur la vente, les informations pratiques sur le déroulement

de celle-ci.

La lecture du cahier des charges n’est plus obligatoire, dans la mesure où les intéressés

ont pu en prendre lecture auparavant.

L’adjudication peut être réalisée soit par la criée (cf vente de mobilier), soit à l’extinction

des feux, c’est-à-dire à la bougie. Le dernier mode étant le plus fréquent car le moins

sujet à contestation (la fumée qui s’élève de la bougie est la manifestation de l’extinction

des feux). Concrètement les enchères peuvent intervenir pendant le laps de temps qui

correspond à la combustion de deux petites mèches (10 à 20 secondes).

L’adjudication n’est parfaite qu’à l’issue de l’extinction des deux feux (deux combustions

complètes sans nouvelle enchère par le prononcé de ladjudication par le notaire au

consentement de tous les vendeurs

Lorsquune mise à prix a été fixée dans le cahier des charges le vendeur est lié

lorsque la mise à prix est couverte par les enchères portées A défaut les enchères

ne sont que des offres que le vendeur est libre daccepter ou refuser CA Nancy 9

novembre 1874 et CA Poitiers 24 mai 1885

Un procès verbal peut donc être dressé constatant quaucune enchère nest portée

ou que les enchères portées sont insuffisantes en labsence de mise à prix fixée au

préalable Il sagit alors dun procès verbal de nonadjudication